2025年、住宅ローン金利上昇に備える！借り換えるべき？賢い対策とそのポイント

同じ変動金利なんだし、変動なんだから昔も今も低金利なら同じ低い金利になるんじゃないの？と思われるかもしれませんが、実は昔の変動金利より最近の変動金利の方が低いケースがあるんです。
住宅ローンの場合、基準となり短期プライムレートから導き出される基準の金利に対して、各金融機関が優遇金利、つまり金利の割引をしてさらに低い金利になっているからで、この割引率が昔よりも低くなっているからです。
つまり昔よりもベースとなる割引率が大きいので、同じ低金利環境でも、最近借りる変動金利の方がより金利が低くなっています。
メリットが出る条件の目安ですが、

金利差：0.5%以上（0.3%でも残高3,000万円以上なら検討可）。
残高：1,500万円以上（2,000万円以上で効果大）。
残期間：10年以上（15年以上が理想）。
手数料：利息削減額が借り換えの手数料（30～50万円）の2倍以上。
こんな感じです。

具体例: 残高2,500万円、残期間20年、現在金利0.95%→新金利0.45%（楽天銀行、手数料33万円）。
現在: 月返済額約11.4万円、総利息約246万円。
借り換え後: 月返済額約10.8万円、総利息約114万円（利息削減132万円）。
純利益: 132万円 - 手数料33万円 = 99万円お得。

単純な金利だけでなく、借り換え手数料や繰り上げ返済のしやすさ（ネット完結かどうかや、繰り上げ返済1回当たりの金額の制限の低さ）なども確認しておきたいところです。
例えば、auじぶん銀行は手数料が融資額2.2%と低く、楽天銀行は手数料が融資額にかかわらず一律33万円で、融資額が大きくなるとメリットが出ます。また楽天ポイント還元率でも優位です。住信SBIネット銀行は繰り上げ返済手数料が無料で、繰り上げ返済を検討している人には有利かもしれません。

注意点ですが、変動金利は今後も上昇リスクがあることはかわりません。借り換え後、繰り上げ返済や貯蓄でリスク管理をしていくことは必要になります。

変動金利で借り入れをしている人は、まず初めに考えることでしょう。上手くいくなら、将来の金利上昇リスク（例: 変動金利が2～3%に上昇）を回避し、返済額を固定できて、家計を安定させて、返済計画も立てやすくなります。

条件:変動金利が3～5年内に2%以上上昇する見込み。
残高2,000万円以上、残期間15年以上。
利息削減額が手数料（30～50万円）の2倍以上。
月1～2万円の返済額増加を許容可能。

このあたりの条件がクリアできれば検討の余地が出てきます。

具体例: 残高3,000万円、残期間20年、変動金利0.7%→10年固定金利1.8%（楽天銀行、手数料33万円）。
現在: 月返済額約13.4万円、総利息約215万円。
借り換え後: 月返済額約14.9万円、総利息約574万円。
変動金利が借り換え直後2.5%に上昇した場合、月々返済額は月15.9万円となり、総利息約815万円になります。固定金利なら241万円支払利息を圧縮できることになります。

注意点ですが、固定金利（1.5～2.5%）は変動金利（0.4～1.0%）より高く、借り換え直後は返済額が増えます。
また固定金利は市場金利（10年国債利回り）に連動し、変動金利より先に上昇します。2025年は1.8～2.0%に上昇しており、それよりも変動金利が上がると想定しなければメリットはでません。
また変動なら自動付帯の一般団信も、金利を上乗せしなくてはいけません。
実際には変動から固定への借り換えはとりにくい手段と言えるでしょう。

まずはモゲチェックや銀行サイト（例: https://www.rakuten-bank.co.jp）で試算してみましょう。残高・期間・金利差を入力し、利息削減額と手数料を比較していきます。
借り換えには手数料もかかります。ネット銀行（楽天銀行33万円、住信SBI2.2%）は店舗型（三井住友銀行など保証料追加）よりコストが低く、自己完結できるならおすすめです。
また再度借り換え検討先の金融機関の審査を受ける必要もあります。収入、信用情報、健康状態（団信）が厳格にみられる可能性があるため、事前に滞納がなかったかどうかなど、返済実績を確認しておきましょう。