高い住宅とマンション価格、住宅ローン上昇で下がる？それでも今家を買うべき？それとも待つべき？（持ち家か賃貸か）

国土交通省の公表している、不動産価格指数（住宅）（ 令和６年８月分・季節調整値。掲載画像参照）によれば、２００９年ごろから一貫した上昇傾向が見て取れます。なかでも上昇率が大きいのがマンションで、２倍近く上昇しています。
東京都２３区のマンションの平均価格は２０２４年１月時点でなんと１億１７８３万円、都心６区に限れば中古でも１億超えと、ついに大台を突破しています。
買える人は買えるんですね(笑)
要因はたくさんあると思いますが、日経電子版２月２１日の記事によると主な買い手は不動産投資家や富裕層とのことです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB209II0Q4A220C2000000/?n_cid=SNSTW005
日本の不動産は価値が高いため、海外からもお金が流れてきています。
特にお隣の中国では土地の個人所有ができないので、日本で土地を買って資産を保全しようとしている向きもあるようです。
戸建てにおいてはマンションほどの上昇率ではないものの、それでも３割近い上昇を記録しています。
（２０２４年後半、若干下落気味ですが）
都市部は供給が限られているうえ、人口流入があるためどうしても価格が高くなっていく傾向にあります。

住宅ローン金利も、日銀の実質利上げが始まったことにより、上昇してきています。
実質利上げというのはどういうことかというと、実際のところ、日銀が「今日から金利を何％にします！」と金利を決めているわけではありません。
「誘導目標」を決めたうえで、市中の取引に介入して、目標金利か付近に留めている、というイメージです。
もともとは誘導目標金利からの乖離を±0.25％までしか許さなかったのが、±0.5まで許容するということに変更されました。
これによる金利に上昇圧力があれば（あったから変更したのですが）、＋0.5まで上がることになるため、実質は利上げしたことになります。
実際、ずっと基準金利が2.475％に張り付いていた変動金利ですが、ついに2024年10月2.625％に0.15％上昇しました。
変動の基準金利が動いたのは、2008年12月、あのリーマン・ショックの未曽有の大暴落で利下げして以来のことです。

結論から言うと上がる可能性が高いといえます。
なぜかというと、そもそも今の超低金利状態は、本来未曽有の不景気を乗り切るための一時的な政策であったにも関わらず、15年以上も続いている異常事態だったからです。
前日銀総裁の黒田さんが異次元緩和をしていた理由も、金利を上げる土壌を作るためです。
なぜなら、次に大きな不況が来た時、利下げする余地がなければ景気対策のための打つ手がないからです。
いざという時のために、金利引き下げの「のりしろ」が必要なのです。
よって、基本的に今後も金利は上昇圧力がかかり続けることになり、結果住宅ローン金利の上昇余地もあることになります。

変動金利に関しては、すでに変動金利住宅ローンを組み、住宅を買った人にも影響があります。
「それなら今のうちに固定金利に借り換えしようかな」と思われる方も入らっしゃると思います。
ただ基本的に住宅ローンの固定金利は10年程度先の金利を見越して金利がつけられています。
変動金利が上昇する前にすでに固定金利は上昇しているため、変動金利が上がってからでは遅いのが現実です。